'도시형생활주택'?..

현재의 우리나라 부동산경기와 사회적현상, 정책적인 부분이 도시형생활주택을 새로운 트렌드로 자리매김 했다.

현재의 주택 및 건설경기

현재 국내 주택시장은 가격하락과 거래부진이 장기화 되면서 수도권을 중심으로 가격하락세가 확대되고 있으며, 주택매입에 따른 시세차익을 기대하기가 어려운 상황 입니다.

주택가격의 하락에 따른 매수 수요는 관망세로 접어들고 , 매수가능 수요들은 임대수요로 전환되고 있습니다. 따라서 요즘에는 매매금액은 하락을 하지만, 전세의 금액은 계속 상승하는 현상이 지속되고 있습니다.

건설사들 역시 계속되는 아파트 미분양 속에서 돌파구를 찾지 못하고, 이는 건설경기의 침체로 인한 국내의 내수경기에도 악영향을 주고 있습니다.

따라서 정부에서는 전세금 안정화와 단기간내에 주택공급이 시급했으며, 따라서 '도시형생활주택'을 정책적으로 지원을하게되었습니다.

'도시형생활주택' 이 등장한 배경

도시형생활주택은 소규모가구를 위해서 건축의 규제등을 완화시키고 있는 주택입니다. 수도권지역에서는 원룸타입의 도시형생활주택이 대부분이며 원룸주택(다가구)과 비교를 해보겠습니다.

건물의 외관을 보면 기존에 있던 원룸주택(다가구)과 도시형생활주택은 차이가 없습니다.

<다가구 원룸건물>

<도시형생활주택>

기존 원룸주택의 경우 건축가능한 토지 가격 상승과 건축비용 상승으로 인해서, 적법한 테두리안에서

원룸주택 사업을 하기에는 사업의 수익률이 낮아 졌습니다.

물론 임대료가 토지가격 상승률이나 건축비용 상승률 만큼 인상되었다면 상관이 없지만 임대료 상승률이

토지 가격이나 건축비용의 상승률 만큼은 되지 않았습니다.

쉽게 얘기해서 합법적으로 하기에는 사업의 수익성이 나지 않았습니다. 그래서 원룸주택(다가구)을 신축할때는

불법용도변경, 주택 쪼개기 등의 불법 건축물이 대부분 이었습니다.

이런 불법용도변경을 통해서 주택수를 늘리는 이유는 건축자금대비 임대수익률을 확보할수가 있어서 입니다.

불법 건축물의 경우에는 건축물대장상에 '위법건축물'로 등재가 되며, '이행강제금'부과등

여러가지로 문제가 많았습니다.

<근린생활시설을 불법용도변경을 하여 위반건축물로 기재되어 있는 경우>

우후죽순으로 생겨나는 불법원룸주택이 각 지방자치단체에서도 골치거리였을 겁니다.

이때 등장한 주택이 도시형 생활주택입니다. 도시형생활주택은 기존 원룸주택에 비해서 건축규제가

완화되어 있습니다.

'도시형생활주택' 의 장점

최근들어서는 1, 2인 가구가 증가하고 있는 추세이며, 인구의 고령화, 저출산, 독신가구의 증가 등으로 인해서

중대형보다는 소형주택의 필요성이 점점 늘어나고 있습니다.

원룸주택(다가구)에 비해서 도시형생활주택의 장점이라고 할수 있는 부분은

1. 불법건축물이 없다.

불법건축물은 이행강제금, 은행대출에 따른 문제, 추후 증개축시 인허가문제 가 있지만

현재 도시형생활주택은 불법 쪼개기나, 불법 용도변경등을 하지 않아도 사업성이 뛰어납니다.

물론 이사항도 추후에 토지지가 상승과 건축비용등의 인상등으로 인해서 변동될수 있는 사항이기는 합니다.

2. 건축자금대출

도시형생활주택 신축시 대출금은 고정금리 연2%에 이용할 수 있습니다. 통상적으로 대출은

주택 전용면적기준으로 제곱미터당 80만원 정도가 일반적인 경우 입니다.

3. 취득세/재산세/종합부동산세 감면

도시형생활주택은 면적에 따라서 취득세 면제or감면, 재산세 면제or감면, 종합부동산세 대상제외 등의

혜택을 볼수가 있습니다.

4. 기타사항

도시형생활주택은 공동주택이기 때문에 개별분양이 가능하며, 공동주택이지만 30세대 미만인 세대에 대해서는

'사업계획승인'대상에서 제외 됩니다.

다른 사항은 첨부파일을 참조하시면 됩니다.

결론

도시형생활주택의 신규 인허가 비율을 보더라도 서울,경기가 10~20%가량 증가하였으며, 지방의 경우는 최대 2000%이상 인허가 비율이 증가 된걸 볼수 있습니다.(첨부자료 참조)

이는 기존 원룸주택(다가구)를 대체할수 있는 상품으로서의 현재 도시형생활주택이 대세라고 할수 있습니다.

하지만, 도시형생활주택은 수원의 경우 매매총액이 대부분 15억이상이라는 점과 주차법 강화등의 법률이 각 지자체별로 추진하고 있으며, 현재의 세재 헤택이나 유리한 대출조건이 변동될수 있으니 유념하시기 바랍니다.

도시형 생활주택에대해서 간략하게 안내해드렸습니다. 기타 궁금하신 사항이 있으시면, 언제든지 연락 주시면 됩니다.