'확정일자 or 전세권' 당신의 선택은...
고객은 이제 사회생활을 시작한 K씨 이며 얼마후 결혼 예정이어서, 부모님께서 수원에 아파트 전세를
마련해 주셨습니다.
K씨는 “전세권설정은 가능하죠?” 라며, 아주 해맑게 웃으면서 물어 보셨습니다.
저는 “네, 주인분이 동의 하시면요”
약간 당황한 K씨는 “그러면 주인이 동의 안 해주는 경우도 있으세요?” 라고 하셨습니다.
“그럼요. 전세권설정은 주인의 동의가 없으면 할 수 없거든요”
“우리 부모님은 당연히 하는 거라고 하시던데요?”
저희는 일을하다 보면 위와 같은 상황을 종종 격곤 합니다.
전세권 설정을 해야 내 보증금이 보호받을것 같고, 전세권 설정이 안되면 불이익이 있을 것 같은
고민을 해보신적이 있지는 않으신가요?
도대체 확정일자와 전세권설정은 어떠한 차이가 있을까요?
한번 알아보겠습니다.
주택임대차보호법
확정일자는 '주택임대차보호법'의 적용 대상 입니다.
주택임대차보호법의 취지는 임대인보다 약자인 임차인은 보호하기 위해서 입니다.
따라서 임차인에게 불리한 특약은 무효 이지만 임차인에게 유리한 특약은 언제나 유효합니다.
흔히들 알고 있는 ‘주택 계약은 기본이 2년이다’ 라는 얘기는 주택임대차보호법을 말하는것 입니다.
예를들어 임대차 계약을 1년했을경우, 계약 만료시 임차인은 임대인에게 계약만료의 이유로 보증금을
반환해달라고 요구할수 있습니다. 하지만 임대인의 경우 계약기간 만료로 인해서 임차인의 퇴거요구를
할수는 없습니다.
즉, 임차인은 1년을 계약했지만 기본2년을 주장한다면, 주택임대차보호법은 임차인의 의견을 따르도록
하고 있습니다.
이 외에도 임대보증금이 일정금액 이하이면, 추후 경매등의 문제 발생시 선순위 담보채권보다
보증금의 일부를 최우선변제 받을수도 있습니다.
그렇다면 주택임대차보호법의 적용대상이 되려면 어떠한 요건을 갖춰야 할까요?
우선 계약후 ‘전입신고 + 확정일자 + 실제거주’ 이렇게 3가지가 맞아야 합니다.
이중 한가지 요건이라도 충족이 안 된다면, 보호대상에서 제외 됩니다.
이번에는 전세권에 대해서 알아보겠습니다.
전세권은 민법중 '물권법'에 해당합니다. 주택임대차보호법의경우 본래는 채권이지만 민사특별법에
의해서 물권화 시킨경우라 보시면 됩니다. 물권은 항상 채권에 우선합니다.
일반적으로 전세권은 어떠한경우에 설정을 할까요?
대표적으로 회사에서 직원들의 복지차원에서 사택을 얻어주는 경우가 있습니다.
회사의 경우 대부분이 전세권설정을 하는데 이러한 이유는 회사가 전세계약체결이후 전입신고를
할수 없기 때문입니다.
쉽게 얘기하면, 전세계약 때문에 회사의 주소를 전세계약서상 주소로 바꿀수는 없다는 얘기입니다.
또 다른경우는 전입신고를 하지 못할 사정이 있다면, 전세권 설정을 하는게 좋습니다.
예를 들어서 오피스텔의 경우 대부분이 전세권 설정을 하는 경우가 많습니다.
오피스텔의 경우 임대인들의 오피스텔 분양대금에 대한 부가세 문제로 인해서 전입신고를 하지
못하게 하는 경우가 대부분 입니다.
이러한 경우에는 임대보증금에 대해서 전세권설정을 하시는게 바람직합니다.
전세권설정은 설정금액에 따라서 비용이 발생하게 되며, 전세권설정금액이 크면 클수록 설정비용은
높아지게 됩니다.
추후 계약기간 만료후 보증금을 받환 받을시 전세권설정을 말소해야하며 이에따른 비용은 임차인이
부담하는게 일반적 입니다.
사실 ‘전세권’은 확정일자를 받는 임차인보다 강력한 권리가 있습니다.
전세권은 물권 입니다. 물권이란 물건에 대한 권리를 뜻하는 말입니다.
계약기간 동안은 누구에게도 간섭받지 않고 사용하고 수익할수 있는 권리가 존재합니다.
따라서 계약기간 동안 전세권을 양도, 재임대, 담보제공 등이 가능합니다.
구체적으로 살펴본다면 주인의 동의없이 전세권을 양도할수 있으며, 재임대도 가능합니다.
즉 주인의 동의 없이 전세권설정후 제3자에게 월세를 놓아도 상관없다는 얘기입니다.
또한 전세계약서를 담보로 대출도 가능합니다..
이러한 강력한 권리에는 현실적으로는 한가지 맹점이 있습니다.
부동산 중개업소에서 사용하고 있는 계약서나, 문구점에서 쉽게 구할수 있는 계약서의 기본
특약사항을 보면, ‘임대인의 동의 없이 임차권 양도, 전대차, 담보제공’을 원칙으로 금지하고 있는
특약이 기본적으로 들어가 있습니다.
또한 이러한 특약 없이 계약서를 작성한다 하더라도, 현실적으로 임대인이 아닌 전세권자와
계약을하는 사람은 거의 없습니다.
주택임대차보호법과 전세권설정
제가 거의 라고 한 이유는 제가 모르는 이유가 혹시라도 있을까 싶어서 입니다.
오히려 주택임대차의 경우가 전세권보다는 유리한 부분이 많습니다.